临沭县人民政府办公室关于印发《临沭县农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法》的通知

各镇人民政府、街道办事处，县直各单位，经济开发区管委会，各金融机构：

《临沭县农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法》已经县政府研究同意，现印发给你们，请认真抓好贯彻落实。

临沭县人民政府办公室

2021年7月26日

（此件公开发布）

临沭县农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法

第一条为规范集体经营性建设用地使用权抵押贷款工作，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国中国人民银行法》《中华人民共和国银行业监督管理法》和《临沭县人民政府办公室关于印发临沭县集体经营性建设用地入市实施方案（试行）的通知》等有关规定，结合临沭县实际，制定本办法。

第二条临沭县行政区域内，在符合规划、用途管制、依法取得的前提下，以出让、出租、作价出资（入股）方式入市的集体经营性建设用地使用权抵押贷款适用本办法。

第三条集体经营性建设用地使用权抵押贷款应遵循依法合规、平等自愿、公平诚信、风险可控、商业可持续原则。

第四条本办法所称集体经营性建设用地使用权抵押贷款，是指抵押人在不转移土地占有、不改变土地用途、保持土地所有权不变的情况下，将集体建设用地使用权作为抵押担保向银行业金融机构申请贷款的行为。

第五条本办法所称抵押人是指集体经营性建设用地使用权人；抵押权人是指提供集体经营性建设用地使用权抵押贷款的银行业金融机构。

第六条集体经营性建设用地使用权抵押贷款应当同时满足以下条件：

（一）取得合法的不动产权证书；

（二）集体经营性建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物应一并抵押；以建筑物抵押的需具有合法的产权证明，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押；抵押人未依据本款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押；

（三）镇街、村企业的建设用地使用权不得单独抵押；以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押，且应具备所有权主体履行集体土地资产决策程序同意抵押的证明材料；

（四）集体经营性建设用地使用权及其地上建筑物未设定影响处置变现和银行业金融机构优先受偿的其他权利；

（五）其他法律、法规规定允许抵押的其他情形。

第七条具有下列情形之一的集体经营性建设用地使用权不得设定抵押：

（一）权属不清或存在争议的；

（二）司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的；

（三）被依法纳入拆迁征地范围的；

（四）擅自改变土地用途的；

（五）其他不得办理抵押的情形。

第八条银行业金融机构应当实行贷款全流程管理，全面了解客户信息，综合考虑抵押人和抵押财产的实际情况，合理确定贷款期限和额度等。

第九条银行业金融机构应当与抵押人在合同中约定明确、合法的贷款用途，并按约定检查监督贷款的使用情况，防止非法挪用贷款。

第十条银行业金融机构受理抵押人贷款申请后，应当履行尽职调查职责，并对贷款申请内容和相关情况的真实性、准确性、完整性进行调查核实，形成调查评价意见。重点包括以下内容：

（一）抵押人具有完全民事行为能力，信用记录良好；

（二）抵押人所在行业状况、持续经营能力以及合法的还款来源；

（三）抵押财产是否真实有效、产权清晰并取得合法权证，相应手续是否合法齐备，是否存在权属争议；

（四）抵押财产价值评估是否合理；

（五）抵押财产是否容易处置变现，是否存在影响抵押财产处置和银行业金融机构优先受偿的权利瑕疵或权利负担。

第十一条银行业金融机构应当建立集体经营性建设用地使用权价值评估制度。可采用外部评估或内部评估的方式对用于抵押的集体经营性建设用地使用权进行价值评估。

第十二条银行业金融机构应当综合考虑抵押人的资信状况、偿债能力、贷款期限以及抵押土地的使用年限、地理位置、规划和用途等因素，确定集体经营性建设用地使用权抵押率。

第十三条银行业金融机构应当参考贷款市场报价利率，综合考虑抵押人的实际情况，合理自主确定集体经营性建设用地使用权抵押贷款的利率。

第十四条银行业金融机构应当建立集体经营性建设用地使用权抵押贷款业务风险评价机制，全面审查集体经营性建设用地使用权抵押贷款的风险因素，合理作出信贷决策。

第十五条银行业金融机构应当进行全面、动态的风险评估，有效跟踪检查和监控分析信贷资金使用、抵押人信用及担保变化等情况。

第十六条银行业金融机构应当按照抵押合同的约定，加强抵押财产的动态管理和价值重估，保证抵押权利的真实、合法、足值、有效。结合亩产效益评价，对A类企业在评估值的基础上上浮5%，对C类企业在评估值的基础上下浮10%，原则上D类企业的集体土地不予抵押贷款。

第十七条抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。抵押合同另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

第十八条抵押财产价值减少时，银行业金融机构有权要求抵押人停止其行为并恢复抵押财产的价值，或者要求抵押人提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复财产的价值也不提供其他担保的，银行业金融机构有权要求抵押人提前清偿债务。

第十九条银行业金融机构应当在合同中明确，在抵押权存续期间，如国家依法征收该宗土地，抵押人应当以所得补偿费用优先偿还抵押人债务，或另行提供其他足值有效担保。

第二十条债务履行期届满抵押人未清偿债务的，银行业金融机构可以通过折价、拍卖、变卖抵押财产等合法途径处置已抵押的集体经营性建设用地使用权，所得价款由银行业金融机构优先受偿。土地所有权人在同等条件下享有使用权的优先购买权。

第二十一条银行业金融机构应当建立风险预警制度和重大风险报告制度。发生以下情形时，银行业金融机构应当按规定及时预警、采取相应的风险控制和化解措施，并向银行业监督管理机构和自然资源行政主管部门报告。

（一）国家法律法规、城乡建设规划及土地市场供求等因素发生重大变化，对抵押财产价值稳定性产生不利影响或导致其流转权能受限的；

（二）抵押财产对应的集体经营性建设用地被列入征收拆迁范围的；

（三）抵押人未经批准，擅自改变土地用途的；

（四）抵押财产被司法机关查封或被行政机关以其他形式限制土地权利的；

（五）发生其他重大风险变化的情形。

第二十二条贷款需要展期的，银行业金融机构应当综合考虑贷款用途、贷款期限与额度、抵押人经营状况与还款能力以及抵押财产状况，决定是否展期。

第二十三条抵押人与抵押权人发生债务纠纷，可以按照合同约定协商解决。抵押权人应当书面告知银行业监督管理机构。

第二十四条鼓励通过政府性融资担保公司提供担保的方式，为集体经营性建设用地使用权抵押贷款提供增信服务。

第二十五条不动产登记机构应当为抵押双方提供信息查询、抵押登记等相关服务，协调做好集体经营性建设用地使用权抵押贷款工作。

第二十六条集体经营性建设用地使用权抵押登记参照国有建设用地使用权抵押登记的有关规定，由不动产登记机构办理。

第二十七条银行业金融机构和抵押人签订抵押合同后，双方共同持以下资料向不动产登记机构申请办理抵押登记，抵押权自登记时设立。

（一）抵押登记申请书；

（二）不动产权证书；

（三）贷款合同和抵押合同（附抵押物清单）；

（四）抵押双方有效的身份证明；

（五）委托申请的，需要提供委托书和委托人身份证明；

（六）集体土地所有者抵押的，需按第六条第三款提供证明材料；

（七）法律、行政法规规定需要提交的其他资料。

第二十八条对符合抵押登记条件的，不动产登记机构应当及时将抵押合同约定的有关事项在登记簿加以记载，并向银行业金融机构颁发抵押权登记证明。

经审核符合登记条件的，登记机关应当于受理登记申请材料后10个工作日内办结登记手续。

第二十九条银行业监督管理机构应当会同自然资源行政主管部门加强对集体经营性建设用地使用权抵押贷款的监管与评估工作，共同探索建立风险补偿机制。

第三十条银行业监督管理机构要统筹研究，合理确定集体经营性建设用地使用权抵押贷款的风险权重、资本计提、贷款分类等方面的计算规则和激励政策，支持银行业金融机构开展集体经营性建设用地使用权抵押贷款业务。

第三十一条银行业监督管理机构可以根据本办法制定集体经营性建设用地使用权抵押贷款实施细则。

第三十二条本办法自发布之日起执行，有效期二年。本办法实施期间，如上级新颁布的关于集体经营性建设用地使用权抵押贷款相关规定与本办法相冲突，则按上级颁布的新规定执行。

附件：临沭县集体经营性建设用地使用权抵押贷款实施细则

附件：

临沭县集体经营性建设用地使用权

抵押贷款实施细则

第一条为规范集体经营性建设用地使用权抵押贷款行为，根据《中华人民共和国土地管理法》《不动产登记暂行条例实施细则》《临沭县人民政府办公室关于印发临沭县集体经营性建设用地入市实施方案（试行）的通知》等有关规定，制定本细则。

第二条临沭县行政区域内，以出让、租赁、作价出资（入股）方式入市的集体经营性建设用地使用权抵押贷款适用本细则。

第三条本细则所称集体经营性建设用地使用权抵押，是指集体经营性建设用地使用权人作为抵押人以不转移占有的方式，向抵押权人提供债务履行担保的行为。

第四条在符合规划、用途管制、依法取得的前提下，以出让、租赁、作价出资（入股）方式入市的集体经营性建设用地使用权，可以单独设定抵押权。设定时应具备以下条件：

（一）取得不动产权证书；

（二）地上房屋已建成的需具有合法的产权证明；

（三）抵押期限不超过出让、租赁、作价出资合同约定的使用年限内的剩余年限；

（四）出让、租赁、作价出资合同约定的其他条件；

（五）其他法律、法规规定允许抵押的情形。

第五条具有下列情形之一的集体经营性建设用地使用权不得抵押：

（一）权属不清或存在争议的；

（二）集体经营性建设用地使用权成交价款、相关税费等未缴清的；

（三）无有效不动产权属证书的；

（四）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制不动产权利的；

（五）被依法纳入拆迁征地范围的；

（六）擅自改变土地用途的；

（七）其他不得办理抵押的情形。

第六条按照债权平等原则，除法律法规禁止的市场主体和民事主体外，金融机构及其他各类企业法人和自然人，均可作为抵押权人依法申请以集体经营性建设用地使用权及其地上房屋等建筑物、构筑物所有权办理不动产抵押登记。

第七条以集体经营性建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物、构筑物一并抵押；以建筑物、构筑物抵押的，该建筑物、构筑物占用范围的集体经营性建设用地使用权一并抵押，未依法办理抵押登记手续的视同一并抵押。

第八条集体经营性建设用地使用权抵押，抵押双方应当签订抵押合同。抵押合同可以是单独订立的书面合同，也可以是主债权合同中的抵押条款。应当载明以下内容：

（一）不动产权证书编号；

（二）抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所；

（三）主债权的种类、数额、抵押担保范围；

（四）抵押集体经营性建设用地使用权的坐落、名称、状况、建筑面积、用地面积等；

（五）抵押集体经营性建设用地使用权的价值；

（六）债务人履行债务的期限；

（七）抵押权灭失的条件；

（八）违约责任；

（九）争议解决方式；

（十）抵押合同订立的时间和地点；

（十一）双方约定的其他事项。

第九条集体经营性建设用地使用权抵押应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。抵押双方在抵押合同签订后向不动产登记机构申请抵押登记。

第十条因下列情形发生抵押的可以申请抵押权首次登记：

（一）为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移不动产的占有，将该不动产抵押给债权人的，当事人可以申请一般抵押权首次登记；

（二）为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保不动产的，当事人可以申请最高额抵押权首次登记；

（三）以正在建造的建筑物设定抵押的，当事人可以申请建设用地使用权及在建建筑物抵押权首次登记。

抵押权首次登记应当由抵押人和抵押权人共同申请。

第十一条申请抵押权首次登记，应提交的材料包括：

（一）不动产登记申请书；

（二）申请人身份证明；

（三）不动产权属证书；

（四）主债权合同

最高额抵押的，应当提交一定期间内将要连续发生债权的合同或者其他登记原因文件等必要材料。

（五）抵押合同

主债权合同中包含抵押条款的，可以不提交单独的抵押合同书。最高额抵押的，应当提交最高额抵押合同。

（六）下列情形还应当提交以下材料：

1．同意将最高额抵押权设立前已经存在的债权转入最高额抵押担保的债权范围的，应当提交已存在债权的合同以及当事人同意将该债权纳入最高额抵押权担保范围的书面材料；

2．在建建筑物抵押的，应当提交建设工程规划许可证。

（七）法律、行政法规规定的其他材料。

第十二条已经登记的抵押权，因下列情形发生变更的，当事人可以申请抵押权变更登记：

（一）权利人姓名或者名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变化的；

（二）担保范围发生变化的；

（三）抵押权顺位发生变更的；

（四）被担保的主债权种类或者数额发生变化的；

（五）债务履行期限发生变化的；

（六）最高债权额发生变化的；

（七）最高额抵押权债权确定的期间发生变化的；

（八）法律、行政法规规定的其他情形。

申请抵押权变更登记，应当由抵押人和抵押权人共同申请。因抵押人或抵押权人姓名、名称发生变化的，可由发生变化的当事人单方申请；不动产坐落、名称发生变化的，可由抵押人单方申请。

第十三条申请抵押权变更登记，应提交的材料包括：

（一）不动产登记申请书；

（二）申请人身份证明；

（三）不动产权证书和不动产登记证明；

（四）抵押权变更的材料，包括：

1．抵押权人或者抵押人姓名、名称变更的，提交能够证实其身份变更的材料；

2．担保范围、抵押权顺位、被担保债权种类或者数额、债务履行期限、最高债权额、债权确定期间等发生变更的，提交抵押人与抵押权人约定相关变更内容的协议。

（五）因抵押权顺位、被担保债权数额、最高债权额、担保范围、债务履行期限发生变更等，对其他抵押权人产生不利影响的，还应当提交其他抵押权人的书面同意文件和身份证明文件。

（六）法律、行政法规规定的其他材料。

第十四条因主债权转让导致抵押权转让的，当事人可以申请抵押权转移登记。

最高额抵押权担保的债权确定前，债权人转让部分债权的，除当事人另有约定外，不得办理最高额抵押权转移登记。债权人转让部分债权，当事人约定最高额抵押权随同部分债权的转让而转移的，应当分别申请下列登记：

（一）当事人约定原抵押权人与受让人共同享有最高额抵押权的，应当申请最高额抵押权转移登记和最高额抵押权变更登记；

（二）当事人约定受让人享有一般抵押权、原抵押权人就扣减已转移的债权数额后继续享有最高额抵押权的，应当一并申请一般抵押权转移登记和最高额抵押权变更登记；

（三）当事人约定原抵押权人不再享有最高额抵押权的，应当一并申请最高额抵押权确定登记和一般抵押权转移登记。

抵押权转移登记应当由不动产登记簿记载的抵押权人和债权受让人共同申请。

第十五条申请抵押权转移登记，应提交的材料包括：

（一）不动产登记申请书；

（二）申请人身份证明；

（三）不动产权证书和不动产登记证明；

（四）抵押权转移的材料，包括：

1．申请一般抵押权转移登记的，还应当提交被担保主债权的转让协议；

2．申请最高额抵押权转移登记的，还应当提交部分债权转移的材料、当事人约定最高额抵押权随同部分债权的转让而转移的材料；

3．债权人已经通知债务人的材料；

4．法律、行政法规规定的其他材料。

第十六条已经登记的抵押权，发生下列情形之一的，当事人可以申请抵押权注销登记：

（一）主债权消灭的；

（二）抵押权已经实现的；

（三）抵押权人放弃抵押权的；

（四）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书致使抵押权消灭的；

（五）法律、行政法规规定抵押权消灭的其他情形。

不动产登记簿记载的抵押权人与抵押人可以共同申请抵押权的注销登记。

债权消灭或抵押权人放弃抵押权的，抵押权人可以单方申请抵押权的注销登记。

人民法院、仲裁委员会生效法律文书确认抵押权消灭的，抵押人等当事人可以单方申请抵押权的注销登记。

第十七条申请抵押权注销登记，应提交的材料包括：

（一）不动产登记申请书；

（二）申请人身份证明；

（二）抵押权消灭的材料；

（三）抵押权人与抵押人共同申请注销登记的，提交不动产权证书和不动产登记证明；抵押权人单方申请注销登记的，提交不动产登记证明；抵押人等当事人单方申请注销登记的，提交证实抵押权已消灭的人民法院、仲裁委员会作出的生效法律文书；

（四）法律、行政法规规定的其他材料。

第十八条不动产登记机构对抵押双方提交的登记申请书及其他文件、资料进行审查。对符合抵押登记条件的，不动产登记机构应当及时将抵押合同约定的有关事项在登记簿加以记载，并向抵押权人颁发不动产登记证明。经审核符合登记条件的，登记机关应当于受理登记申请材料后10个工作日内办结登记手续。登记事项自记载于不动产登记簿时完成抵押登记。

第十九条已经办理抵押登记的集体经营性建设用地使用权再次申请抵押登记的，抵押人应将已办理抵押登记的事实书面告知抵押权人，且抵押权人须出具知晓抵押物状态的书面材料。同一宗地多次抵押的，以抵押登记申请先后为序办理抵押登记，并记载于不动产登记簿。当事人对抵押权顺位另有约定的，从其约定办理抵押登记。

第二十条本细则自发布之日起执行，有效期二年。本细则试行期间，如上级颁布的相关法规与本细则冲突，则按上级颁布的相关法规执行。