县政府网站：今天，我们请到县自然资源和规划局党组书记、局长张思平同志为各位网友和大家解读一下《关于公布实施城镇土地级别调整与基准地价更新成果的通知》。

县政府网站：张局长您好，县政府办公室印发了《关于公布实施城镇土地级别调整与基准地价更新成果的通知》，能不能简单介绍一下政策出台的背景和依据。

张思平：好的，基准地价是法定公示地价。确定并公布基准地价是政府的一项重要职责，同时也是政府引导土地市场健康发展、利用地价政策参与宏观调控和房地产市场调控的重要手段。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十三条规定：基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布；《中共中央国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》提出：完善城乡基准地价、标定地价的制定与发布制度，逐步形成与市场价格挂钩的动态调整机制；《国土资源部办公厅关于实施<城镇土地分等定级规程>和<城镇土地估价规程>有关问题的通知》（国土资厅发〔2015〕12号）明确：基准地价每3年应全面更新一次；《山东省自然资源厅关于做好2022年度自然资源评价评估有关工作的通知》（鲁自然资字(2022)75号）要求为保证基准地价的现势性，各地要组织开展新一轮城镇基准地价更新工作，基准日统一设定为2023年1月1日。

县政府网站：张局长，请简要说明一下基准地价制定的过程。

张思平：前期成立领导小组，再通过收集资料、外业调查、内业处理、成果编制、意见征询、公开听证、市自然资源局组织专家评审，报请县政府批准同意，最后由县政府公布实施。

县政府网站：张局长，请介绍一下文件的主要内容。

张思平：文件主要包含：一是土地级别调整成果，对临沭县城区和临沭县各建制镇政府驻地土地级别进行划分，其中城区土地级别划分采用分类定级。二是基准地价更新成果，阐明了城区和各建制镇驻地基准地价内涵和调整结果。三是规定了基准地价应用的指导范围和执行日期。内容规定基准地价成果可以为国土空间规划编制工作提供参考，为宗地地价评估提供依据，为开展土地资产核算研究提供数据支撑，为标定地价、农用地和集体建设用地基准地价制定提供参考。

县政府网站：张局长，介绍一下《通知》中本轮城区土地评价的范围。

张思平：城区四至分别为：东至玉山路；西至青石路；南至泰安路、朝阳街；北至327国道以北430米~760米处。评价区总面积约71.71平方公里。另外，本次基准地价工作范围还包含1个独立的工业园区，为滨海新型工业化实验园区，但由于独立工业园区面积较小，且功能单一，因此本次定级过程中仅对城区进行分类定级，独立工业园区单独划分为一个土地级别，不进行土地分类定级。滨海开发区四至分别为：东至长深高速-东蛟公路；西至327国道；南至龙潭路；北至沭赣公路。主要因为将滨海开发区范围内土地纳入本次城区土地评价范围。

县政府网站：张局长，本轮城区土地调整成果如何？

张思平：本轮城区商服用地、住宅用地、工矿仓储用地和公服用地一至三级地级别适用性较好，不在进行调整，仅对级别边缘处道路进行微调。商服用地、住宅用地和公服用地四级地北部及西部因区域内工业较多，商业不发达、基础配套设施不完善且距离城区较远，因此根据道路进行微调，南部及东部因为评价范围的增大而变大；工矿仓储用地四级地北部及西部因区域根据道路进行微调，南部增加城南工业园区域、东部增加滨海开发区。

县政府网站：请问基准地价成果更新实施的重点和难点有哪些？

张思平：基准地价成果更新的重点在于科学评估与更新、政策指导与调控、技术规范与流程等。一是科学评估与更新。基准地价更新需要在土地定级或均质区域划分的基础上，利用市场交易、土地收益或地价指数等相关资料进行全面或局部调整。这要求评估过程中必须考虑多种因素，如土地的使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位等。二是政策指导与调控。基准地价作为政府管理和调控土地市场的基本手段，其制定和更新直接影响到土地出让底价、土地收益核算、自然资源资产价值核算等方面。因此，基准地价的实施需要紧密结合政府的土地管理政策，以实现土地资源的合理配置和土地市场的稳定发展。三是技术规范与流程。基准地价的更新需要严格遵循相关的技术规范和工作流程。这样才能确保基准地价成果的科学性和权威性。

基准地价成果更新的难点则包括数据获取与处理、区域差异与个性化需求、利益平衡与社会稳定、法规与政策的协调等方面。一是数据获取与处理。基准地价的更新需要大量的数据支持，包括土地交易数据、土地收益数据、地价指数等。然而，这些数据的获取和处理往往面临诸多困难，如数据的准确性和完整性不足、数据更新不及时等。二是区域差异与个性化需求。不同地区的土地市场情况存在显著差异，因此，基准地价的制定和更新需要充分考虑区域特点和个性化需求。三是利益平衡与社会稳定。基准地价的调整可能会影响到土地使用者和潜在使用者的利益，因此，在保证公平的前提下，为平衡各方利益，避免引发社会不稳定，基准地价在制定和更新过程中通常会广泛征求相关部门和公众的意见，并通过听证会等形式进行充分讨论。四是法规与政策的协调。

根据有关法律规定，基准地价每3年应全面更新一次。因此，基准地价的实施需要与这些法规和政策保持同步，以确保其合法性和有效性。只有克服这些难点，才能确保基准地价的有效实施，从而促进土地市场的健康稳定发展。