沭政办字〔2022〕35号

各镇人民政府、街道办事处，县直有关单位：

《临沭县物业管理职能下沉街道工作方案》已经县政府研究同意，现印发给你们，请结合各自实际，认真抓好贯彻落实。

为贯彻落实《山东省物业管理条例》、《临沂市人民政府关于进一步加强物业管理工作的意见》（临政发〔2014〕28号）、《临沭县人民政府关于进一步加强物业管理工作的意见》（沭政发〔2021〕4号）等有关规定，按照“属地管理，重心下移”的要求，将物业管理纳入社区管理。充分发挥街道、社区对物业企业、业主委员会的基层物业管理职能，做到常态化的指导、监督与考核，规范化运作。结合我县实际，特制定如下方案：

一、下沉街道的基层物业管理职能内容

（一）物业服务区域划分。街道出具划分意见，报县物业主管部门审核；物业服务区域划定后，建设单位按规定将相关材料同时报街道备案。

（二）物业服务企业备案。在本地注册的物业服务企业申请备案时，街道对物业企业进行初审。未经街道审核或街道审核未通过的物业公司，不得在物业主管部门备案，不得参与选聘物业公司的竞标。非本地注册的物业服务企业，由物业主管部门进行初审，初审完成后以书面形式告知街道。

（三）物业服务企业选聘。对新开发住宅小区，由物业主管部门会同街道，共同监督开发公司选聘物业公司。对城中村安置小区和老旧小区，由街道指导社区居委会实行自治管理或采用招投标方式选聘物业公司管理。

（四）物业服务合同备案。在街道区域范围内，已完成登记备案的物业服务项目合同，由物业主管部门抄送街道留存；新增物业服务项目合同，物业服务企业同时报送街道。

（五）住宅专项维修资金管理。街道负责审核物业服务企业提报的维修资金维修预算计划，组织开展专项维修资金使用初审工作并出具初审报告，参与住宅专项维修资金使用验收工作。

（六）对物业服务企业经营活动的监督管理。街道牵头组织对辖区范围内物业管理活动进行日常管理和考核，实行网格员日巡查、社区月考核、街道季评价，评价结果作为物业主管部门各类考评的重要依据。年度量化考评中，街道具体落实与日常管理有关的考核评分工作。

（七）不良服务行为的监督。街道会同主管部门对物业服务企业的不良服务进行监管，督促落实整改。对经多次提醒督促仍未在期限内整改到位的，约谈物业项目经理；约谈后仍未整改或整改落实不到位的，建议更换项目经理；对拒不整改、造成严重后果产生恶劣影响的，指导业主大会或环境与物业管理委员会召开相关会议，解聘物业服务企业。

（八）物业服务企业信用等级评价工作。街道负责本辖区内物业服务企业和物业服务项目有关信用信息的归集、推送。

（九）物业管理方面的纠纷、投诉和信访调解处理。对于12345政务服务热线、网格化管理平台、网格员日常巡查反馈的物业管理方面的问题，建立街道、社区、网格三级物业纠纷调解模式，必要时，街道召集物业管理联席会议协调相关部门处理解决。

（十）处罚建议工作。街道对辖区内涉及物业管理方面的违法行为形成初步调查报告，按照网格事项工单办理渠道向县直相关部门流转，按照办结时限验证部门办理结果。

（十一）落实“三会三公开”制度。街道负责落实“三会”制度，定期征求物业服务管理不同方面意见；落实“三公开”制度，每半年对物业服务项目公共部位收益情况进行专项监督检查，对发现的问题推进落实整改，落实整改不到位的，视情况采取约谈、通报及计入信用档案等措施。

（十二）物业服务用房监管。街道会同物业主管部门监督建设单位向前期物业服务企业移交物业服务用房和相关资料。结合老旧小区改造工作，经规划部门批准，依法配建物业服务用房。开展日常巡查，监督物业服务用房不被分割、转让、抵押或改变用途。

（十三）物业服务企业退出和移交。物业服务企业在退出项目两个月前，以书面形式告知街道、主管部门和业主委员会。街道会同主管部门对物业服务企业退出服务项目进行监督，并做好协调工作。物业服务企业退出后至新选聘物业服务企业期间，由街道负责委托环卫、园林等部门做好清洁、绿化工作，发生费用由业主承担。未经合法程序擅自退出物业服务项目的，由街道提报主管部门记入企业信用档案。

二、物业管理职能下沉街道的时间

2022年5月1日起，设立3个月的基层物业管理职能下沉街道过渡期，临沭街道、郑山街道根据13项事项职能，全面开展辖区内的基层物业管理业务。按照物业管理相关文件规定，抓实抓细物业企业、业主委员会等指导、监督和考核，及时处理物业服务管理类方面的纠纷和投诉。

三、工作保障

（一）加强基层指导。县住建局要强化业务指导，突出物业管理政策法规宣传，抽调专人，开展进社区、业主委员会及物业企业宣讲活动，并指导街道和社区工作人员开展具体物业管理业务。各职能部门要落实“社区吹哨、部门报到”制度，确保职能延伸到小区。

（二）落实属地责任。街道要进一步落实机构、人员、职责、经费，推动召开物业管理联席会议，协调解决物业管理有关困难和问题，指导社区党组织抓好业主委员会、物业企业党组织建设和联动服务机制建设。社区党组织要加强对物业企业和业主委员会的领导，加强社区两委、业主委员会和物业企业的业务融合，推动协调各方共商事务。

（三）形成工作合力。建立县、街道、社区（村居）三级联动工作责任机制，各相关部门、单位各司其职，密切配合，确保把各项责任落实到位。对工作落实不力、推诿扯皮以及违规操作、弄虚作假的，从严查处问责。

临沭县人民政府办公室

2022年6月23日

文字解读：《临沭县物业管理职能下沉街道方案》