沭政字〔2023〕28号

各镇人民政府、街道办事处，县直有关单位，经济开发区管委会：

《临沭县低效工业用地再开发实施方案（试行）》已经研究同意，现印发给你们，请认真抓好贯彻落实。

临沭县人民政府

2023年10月24日

（此件公开发布）

临沭县低效工业用地再开发

实施方案（试行）

为深化“亩产效益”评价结果运用，加快盘活低效厂房、闲置用地等存量资产，促进土地资源节约集约利用，加速全县工业经济高质量发展，根据《国土资源部关于印发<关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）>的通知》（国土资发〔2016〕147号）、《山东省人民政府办公厅关于推进城镇低效用地再开发的意见》（鲁政办字〔2020〕21号）、《临沂市城镇低效用地再开发实施办法》（临自然资规字〔2023〕48号）《临沭县低效工业用地企业提升行动实施方案》（沭政字〔2021〕21号）等文件精神，结合我县实际，制定本方案。

一、总体要求

（一）指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入实施“工业强县”发展战略，坚持有为政府和有效市场协同发力、正向激励和反向倒逼相结合，因势利导，多措并举，减少低端供给，有效腾挪发展空间，全力解决发展空间受限、土地资源配置效率低下等问题，努力使土地结构更趋优化，土地资源更加高效配置与合理利用，为全县经济社会高质量发展提供坚实的用地保障。

（二）基本原则

1．长远目标与现实基础相结合。既着眼于产业结构调整和经济高质量发展的长远目标，又立足目前的阶段现状和企业现实基础，因地因企制宜，尊重对象个体间的客观差异，重视求同存异基础上总目标总方向的统一。

2．依法依规与管理创新相结合。坚持依法依规，事实清楚，处置适当，适用法律法规准确。在法律法规允许的前提下，强化存量产业用地在回购收储、内部挖潜、分割合并、土地流转等方面的管理创新，建立健全目标举措相一致的工作机制。

3．市场运作与政府主导相结合。建立健全以政府收储为主导、企业参与的工作机制，凝聚低效企业整治的合力。鼓励国有企业通过分类处置、连片开发、招商重组等方式开展低效用地再开发。同时发挥好政府在规划引导、平台交易、政策举措和组织协调等方面作用。

（三）适用范围

本文所称工业低效用地，是指依据第二次全国土地调查成果，结合第三次全国土地调查成果，被确定为建设用地中的布局散乱、利用粗放、用途不合理的城镇存量建设用地，权属清晰、不存在争议。主要包括以下几个方面：

1．处于正常生产状态中的企业用地

①企业用地四至范围内连片空闲土地超过10亩以上且企业亩均税收低于临沭县同行业平均水平的闲置用地。

②国家产业政策规定的禁止类、淘汰类工业用地；不符合安全生产和环保要求的工业用地；计划搬迁关停的企业用地。

③土地利用强度偏低，用地容积率、建筑密度低于省、市、县确定的工业用地开发控制标准要求或协议、合同约定的。

④整改无望，被列入重点整治的低效企业用地。

⑤亩产效益评价中，被评为D类的企业用地。

⑥规模以上工业企业前三年平均亩均税收低于2万元（农产品加工等政府扶持类企业除外），规模以下工业企业前三年平均亩均税收低于1万元的企业用地（同上）。

⑦虽已竣工，但竣工2年以上，投资强度达不到出让合同约定标准50%的企业用地。

2．尚未投产的工业项目用地

⑧取得合法供地手续，项目超过2年尚未开工建设的。

⑨项目已开工建设，2年内尚未完工或投产，且投资方投资意愿不强烈，1年内竣工投产无望的。

⑩项目停工超过1年，且无明确的投资资金来源、无明确的投资工程进度规划或完工投产时间节点的。

3．停产中的企业用地

⑪企业处于停产状态1年以上的用地。

⑫陷入“资金链”、“担保链”风险导致资不抵债且解套无望、长期停产且复产无望、已有投资但投产无望的。

其他符合“僵尸企业”、低效厂房和闲置用地特征由各镇街（区）上报，县低效开发办会商认定。

二、完善激励政策

（一）鼓励开展内部挖潜

在符合规划、不改变土地用途和符合产业发展导向、建筑符合消防安全的前提下，用地对象书面承诺工程完工后两年内，年度亩均税收达到或超过市行业平均水平且改造对象达30亩以上，经批准后，允许对现用地实施拆建、改扩建、新建、加层改造、利用地下空间等途径提高容积率，不增收土地价款。

（二）鼓励实施产业更新

1．支持新产业新业态发展。在符合规划的前提下，经县政府批准，利用现有房屋和土地，兴办文化创意、科技研发、健康养老、工业旅游、众创空间、生产性服务业、互联网＋等新业态的，可实行继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策，过渡期为5年。5年期满后，按国家相关政策执行。

2．支持优化建筑功能。允许适当优化用于为产业发展配套的行政办公及生活服务生产辅助建筑面积比例，但用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%，且建筑面积不得超过工业项目总建筑面积的15%，配套用房不得建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。

3．鼓励优质项目引进，奖励招商再开发。鼓励低效用地对象引进优质产业项目注册落户临沭，对新引进项目投资总额不低于0.5亿美元或3亿人民币，或投资强度（投资总额/占地面积）300万元/亩，用地对象书面承诺工程完工后两年内，年度亩均税收达到或超过15万元/亩，按新进项目实收资本的1‰给予用地对象以奖励，最高奖励不超过50万元。

（三）鼓励依法依规有序流转

1．允许分割、转让土地使用权。在符合规划和土地用途的前提下，经县低效开发办审核，允许原用地对象将未利用部分的土地分割转让给符合临沭县产业政策导向的市场主体。分割转让应符合相关法律法规要求，符合产业发展要求，分割后的产业用地使用单元应为权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。分割转让权证登记面积30亩（含本数）以下的产业用地，最多分割为两宗；权证登记面积30亩以上、100亩（含本数）以下的产业用地，最多分割为三宗；权证登记面积100亩以上的产业用地，分割后每宗用地面积不得小于25亩。

2．允许分割、转让物业产权。企业通过改建、扩建、新建高标准厂房和工业大厦（容积率在1.2以上或二层以上且带工业电梯），允许工业物业产权按幢、层等固定界限为基本单元进行不动产首次登记，并允许分割、分割转让给产业链合作伙伴等作为工业项目使用，但受让的产业链合作伙伴的产业项目须符合原签订的出让合同、产业投资（招商）监管协议书等约定。工业物业建筑区内的办公、生活服务等配套设施用房不得独立分割、转让或抵押，但可以随工业物业产权按规定比例且以幢、层等固定界限为基本单元进行分割、分割转让、抵押。

3．鼓励低效用地对象主动腾退。鼓励纳入低效工业用地再开发对象主动实施关停腾退，与属地政府签订用地回购收储协议。对在规定时间内主动申请政府收储，且在土地收储协议规定时间内注销不动产权证、完成土地交付的，给予原土地使用权人每亩1万元的奖励。

（四）鼓励创新模式盘活存量用地

1．鼓励兼并重组。年度亩均税收达到或超过10万元/亩的临沭本地企业，通过收购兼并、法院拍卖等形式取得土地、厂房，涉及土地交易的，经县低效开发办审核批准，以不超过土地交易所产生的土地增值税、契税、企业所得税、增值税等各类税收留县部分为限，对实施收购的市场主体给予补助，同时还可享受临沭县招商引资政策和相关的产业政策。

2．鼓励连片开发更新。鼓励各镇街（区）对低效工业用地进行连片开发，对连片开发50亩以上的低效片区，给予片区内企业1年建设期，建设期满后的5年内，正常税收途径外，每年按县外引进片区企业县级财政贡献的50%和县内搬迁片区企业新增县级财政贡献的80%给予各镇街（区），企业投资工程建设形成的税收不在增量贡献计算范围内。对连片更新达50亩以上的，除税收奖励外，一次性奖励镇街（区）每亩1万元。园区建设需3年内完成，超过期限的，以后年度不再兑付奖励。

3．鼓励邻地联合开发、合并开发。经县低效开发办审核批准，允许地块开发完成后可以按照再开发方案约定的比例将产权分割登记到联合体成员名下。允许相邻多宗土地合并办理归宗登记，低效工业用地再开发中面积在3亩以内且难以独立利用的小微地块，从连片整体提高土地利用效率和毗邻优先原则出发，允许用地对象转让给相邻地块土地使用权人合并使用。

4．统一出让年限。对于企业连片更新的项目，参与更新的多个地块存在剩余出让年限不一致情况的，可通过签订补充协议，并补缴土地出让金的方式，以参与更新企业剩余使用年限最长的地块为基准，统一土地使用年限。新供地出让年限原则上按照弹性出让年期设定，最长不超过联合更新区域地块剩余的最长年限。

5．引导社会资本参与。为补齐资金短板，保障低效工业用地再开发工作，积极拓宽融资渠道，通过基金合作、PPP等多种建设运营方式吸引社会资本、政策性银行参与；支持各镇街（区）在政府专项债券限额内，对符合专项债条件的基础设施项目，通过政府专项债券规范筹资；依法依规建立并完善“担保资金”等平台，为企业发展提供资金支持。

6．充分发挥国有企业作用。优先支持国有企业统筹开展土地收储整理、基础设施配套和产业园区建设，打造高品质的产业空间载体，同时承担产业招商运营等工作，构建全生命周期的运营服务体系。鼓励国有企业与镇街（区）合作整合工业用地，与村集体、有关权利人、产业投资机构、产业投资基金等进行市场化合作，参与低效工业（产业）区改造。县属国有企业可合理选取固定比例收益、特许经营权等模式获得收益，各镇街（区）可制定政策通过运营补助、奖补入园企业等方式支持县属国有企业开展园区运营服务。

三、健全退出机制

对于不配合政府主导盘活利用的低效厂房、闲置用地等存量资产，按照以下方式进行反向倒逼推动。

（一）追究合同违约责任。如果土地使用权投资人未按合同约定的投资金额、时间进行投资，或者投资强度、投资收益未达到合同约定标准，土地使用权人应当依据合同的约定承担相应违约责任。

（二）收取土地闲置费用。对列入低效整治项目库的企业，未动工开发满1年的闲置用地，按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费。

（三）执行差异要素调控。对列入整治范围的低效企业参照亩产效益评价D类企业执行差异化的用电、用水、用气等政策，加价收取用电、用水、用气费用，倒逼企业有序退出。

（四）禁止私自交易转让。经调查认定为适合再开发的低效工业用地，各类交易转让行为（包括土地转让、股权交易、股东变更）需征得当地政府同意，并报低效开发办同意后实施。各类交易转让行为不改变监管要求，受让主体须承继转让方的各项权利义务。未经当地政府批准，凡是土地私自交易的，自然资源和规划部门一律不予批复相关手续，一律不给予政策支持。

（五）加强综合执法监管。自然资源和规划部门实施差别化用地政策，对列入低效企业限制土地供应，不再安排新增工业用地，原则上不再受理新建、扩建规划审批手续；发改、生态环境等部门实施差别化用能指标、污染物排放指标供给政策，对单位用地产出低的给予削减；金融机构按照风险可控、商业可持续原则合理评估低效用地企业授信、用信，经认定为低效用地且不实施升级改造的权利人，不得享受政府制定的相关信贷优惠政策；税务部门对低效用地企业欠税数额较大的依法采取强制措施，集中进行清欠；消防、生态环境、市场监管及应急等部门对在消防安全、环境污染、产品质量及安全生产等方面存在严重隐患的违规生产的低效企业，依法从重处理；法院切实解决司法查封低效土地清理处置工作中的突出问题，建立资产处置绿色通道。

四、实施程序步骤

各镇街（区）对本辖区内低效工业用地再开发工作负总责，盘活利用低效工业用地，可按照调查摸底、规划编制、制订方案、组织实施的程序进行。

（一）调查摸底。各镇街（区）根据土地再开发界定标准全面开展“僵尸企业”、低效厂房和闲置用地界定排查活动，摸清辖区“僵尸企业”、低效厂房和闲置用地数量和基本情况，建立“一企一档”，依法厘清资产总额、负债总额、占地面积、现有厂房以及职工数量、劳动关系等基本情况。对符合认定标准的，纳入低效工业用地清理台账，并报送低效开发办。

（二）规划编制。县自然资源和规划部门应结合国土空间规划、产业发展布局、工业控制线、专业化产业园区策划研究等，科学研究各低效工业用地的区位、用地规模、周边城市发展环境等情况，重点对低效工业用地再开发的目标任务、规模时序、重点内容等进行统筹安排，切实保障工业用地规模。

（三）拟定方案。经调查认定为低效工业用地的，与国有建设用地使用权人协商一致后，由属地政府组织制定包括企业情况、用地情况、低效用地类型及认定依据，明确再开发的目标任务、规模布局、开发时序、土地盘活利用后预期效果及保障措施等内容，建立包括时间表、路线图、重点项目等内容的行动“一张表”。方案应符合各镇街（区）产业发展定位，由低效开发办召集有关部门对方案进行联审联批。

（四）组织实施。项目实施方案经备案或批准后，由各镇街（区）牵头认真按照方案实施。对于政府拟收储的低效工业用地，由属地政府拟订收储实施方案，委托具有房地产价格评估资质的机构进行评估，根据评估意见提出收储价格。土地收购价格以当时土地出让价格加同期存款利息收回或者以土地现行价格收回（需征收土地增值税），地上有效附着物价格由评估机构依法评估确定。对于有招商合同约定但未达到约定标准的土地所有权人，依法收回原享受的土地优惠政策。县发改、自规、工信、住建、生态环境、行政审批等部门按规定根据批复文件主动服务办理相关手续，促进低效工业用地再开发工作顺利开展。

五、强化保障措施

（一）加强组织领导。成立由县委、县政府主要领导任组长，分管工业、自规的副县长及法院、检察院、公安局主要负责人分别为副组长，发改、财政、工信、自规、住建、生态环境等部门组成的低效工业土地再开发领导小组，领导小组下设办公室（简称县低效开发办），办公室设在县工信局，负责再开发企业名单公布、问题收集、督查考核等具体工作。发改、财政、自规、投促、行政审批等成员单位分别牵头制定或完善关于项目准入、激励措施、厂房建设标准、产业招商、优化审批等方面的工作细则，其他领导小组成员单位根据工作需要，制定或完善配套政策，健全低效用地再开发政策体系。建立低效工业土地再开发联席会议制度，及时解决推进过程中遇到的问题，对于低效工业用地再开发工作中的重大事项提交县政府相关会议研究，切实保障再开发工作稳步有序开展。

（二）创新监管机制。建立完善“双合同”监管机制，对新出让项目或升级改造项目签订土地出让合同时，自然资源和规划部门在合同中明确履约退出条款。各镇街（区）与用地企业签订建设项目履约监管协议，明确项目投入产出、建设要求、违约责任和处罚措施，确定监管标准，报县低效办备案，形成“出让合同+履约协议”双监管模式。土地出让后，按照“谁提出、谁监管”的原则，落实相关监管职责，对不达标的企业，应按约定处置。对于自主更新或联合开发的企业，在原有土地出让价格的基础上，再收取土地价款的40%作为监管资金，由财政、自规、企业三方建立监管账号对资金统一监管，企业更新项目开工后返还20%，项目投产达标后再返还其他剩余资金。

（三）体现公平公正。要坚持民主决策制、信息公开制、全程监管制等工作制度，规范工作程序和土地市场秩序，切实控制政策的使用范围，严格执行土地出让相关程序，确保低效工业用地再开发工作公开、公平、公正。要做好政策宣传引导，提高政策宣传效果，有针对性地引导和鼓励相关土地使用权人加快盘活利用低效工业用地，促进提高土地利用效益。

（四）定期督查考核。县政府督查室要会同县级相关部门定期对各镇街（区）开展专项督查，及时汇总并通报工作进展情况。县低效开发办要把各镇街（区）完成情况纳入县对镇街（区）年度考核范围。各镇街（区）要切实履行执行主体的责任，积极拓宽再开发启动资金筹措渠道，严格控制再开发的进度和成本，切实提高再开发运作水平。

六、附则

（一）凡享受以上低效工业用地再开发政策奖励补助的用地和厂房，不能转变功能。若因需要经申请批准转变功能的，须补缴和返还全部奖励补助所得。

（二）特殊低效工业用地处置视其重要程度采取“一事一议”方式处理，村集体建设用地可参照本方案执行。

（三）本方案自2023年10月起施行，试行期暂定一年。

附件：1．临沭县低效工业用地再开发工作职责分工

          2．临沭县低效工业土地再开发领导小组

          3．企业所有权人自主改造流程

          4．国有建设用地收储流程

附件1

临沭县低效工业用地再开发工作

职责分工

1．临沭县低效工业土地再开发领导小组。研究部署全县低效用地再开发工作中的重大事项，研究制定相关政策措施，统筹协调低效用地再开发过程中的重大问题。牵头制定考核办法，并组织对各责任主体进行年终考核。

2．县工信局。做好工业企业“亩产效益”评价，为低效工业用地再开发工作提供基础支撑，对全县低效工业用地摸底调查；根据国家产业政策和相关规划，引导低效工业用地企业开展落后产能淘汰和转型升级；根据自身职责对低效工业用地企业采取差别化要素资源使用政策，加强对企业进行倒逼；负责对低效工业用地企业及其他主体开展的转型升级和再开发工作成果（如亩均效益提升、技改投资、再开发项目是否符合产业导向等）进行认定；负责办理低效工业用地再开发有关扶持政策兑现。

3．县自然资源和规划局。配合开展低效工业用地摸底调查、数据库更新完善工作，及时掌握工业用地转让交易的动态信息；加强土地批后监管，对低效用地依法依规采取相应措施；制定再开发土地利用政策，助推各类低效用地有效流转和高效利用；会同相关部门制定低效用地再开发实施计划，指导实施主体开展低效用地再开发工作，开展低效用地的回购收储；负责指导、组织编制和审查再开发片区的控制性详细规划，提供项目的规划设计条件，及时办理项目规划审批有关手续；负责审查申报项目，涉及土地分割转让、土地归宗的，出具审核意见、办理相关手续；对涉及改变用途、调整容积率等规划要素调整的项目按规定办理控规调整；完成对改造项目的初审、意见征求；会同有关部门做好土地监管资金的拨付工作。

4．县发改局。负责项目投资强度认定，提供项目（不含技改项目）申请受理、备案、核准及相关资料。

5．县住建局。负责低效工业用地再开发工程项目建设监管、项目有关手续办理、厂房质量认定；负责审批施工报建手续，对取得建设工程规划许可证的施工进行监管；参与制定再开发涉及城市建设方面的政策等工作。

6．县财政局。负责对低效工业用地再开发产出承诺的审核认定工作；负责审核和把控低效工业用地企业享受各类产业政策和再开发政策举措资金兑现工作；会同有关部门做好土地监管资金的拨付工作。

7．县投促中心。加强招商引资工作，建立意向投资项目信息平台，为低效工业用地再开发推荐新项目，并加强日常对接、促进工作。

8．县生态环境分局。根据自身职责对经认定的低效工业用地企业采取相应的环保倒逼机制。

9．县科技局。支持再开发投资主体利用低效工业用地和工业厂房建设科技孵化器，从事科技成果转化，并会同县有关部门进一步制定科技创新扶持政策。

10．县综合执法局。负责对违法用地对象主体开展综合行政执法，配合各镇街（区）落实各项强制性政策举措和执法工作。

11．县市场监管局。负责对低效工业用地对象注册地与经营地一致性的审查，加强对区域内异地经营行为的监管查处工作力度，依法把好市场主体准入关。

12．县税务局。负责汇总核实用地对象缴纳的各类税收情况，开展对单一地块多经营主体合并税收上交测算、跨区经营和租金税收缴纳等方面的稽查。

13．县行政审批服务局。负责低效工业用地再开发项目手续办理等工作。

14．县人民法院。解决司法查封低效土地清理处置工作中的突出问题，建立资产处置绿色通道。

15．各镇街（区）。统筹推进本辖区内低效工业用地再开发工作。

附件2

临沭县低效工业用地再开发工作

领导小组

组 长：张 雷 县委书记、县委党校校长

侯素云 县委副书记、县长

副组长：吕晓飞 县委常委、县政府副县长

苗 壮 县政府副县长

高虎泉 县政府副县长、县公安局局长

赵树才 县法院院长

姚晓东 县检察院检察长

成 员：张锦文 县法院执行局局长

尹相坤 县发改局局长，县国防动员办公室主任

崔广祥 县工业和信息化局局长

王济壮 县司法局局长

景 健 县公安局副局长

庞佃宝 县财政局局长

徐勤生 县自然资源和规划局局长

高冬子 县住建局局长

徐剑林 县水利局局长

张思平 县应急管理局局长

王顶明 县审计局局长

王夫强 县行政审批服务局局长

张孝明 县市场监管局局长

刘 扬 县综合行政执法局局长

李晓林 县招商引资领导小组办公室主任

李光宇 县商务局党组书记

杨 洋 县文旅局党组书记

张 涛 县工信局副局长，县地方金融发展服务中心主任

尹继利 市生态环境局临沭县分局局长

宋 乾 国家税务总局临沭县税务局局长

王恩栋 县消防大队大队长

周 超 供电公司经理

李文静 城投集团董事长

李 乐 利城集团董事长

刘常华 国控集团董事长

韩宝前 自来水公司经理

李 瑞 临沭经济开发区党工委副书记

刘景国 临沭街道办事处主任、新型工业化实验区

管理服务中心党工委副书记

伏海东 郑山街道党工委书记

朱 琳 蛟龙镇党委书记

王 陈 石门镇党委书记

王从征 曹庄镇党委书记

万全冬 青云镇党委书记

张学立 大兴镇党委书记

袁 军 玉山镇党委书记

王兴壮 店头镇党委书记

领导小组下设办公室，吕晓飞、苗壮同志兼任办公室主任，徐勤生、崔广祥同志任办公室副主任，从工信局、自规局、财政局、税务局等单位抽调人员成立专班，负责统筹推进全县低效工业用地再开发工作，协调解决改造提升过程中遇到的困难问题。

附件3

附件4

【政策咨询】:县自然资源和规划局

电话解答：0539-6211668

现场解答：临沭县沭新东街32号。