沭自然资规字〔2024〕8号

各镇人民政府、街道办事处，县直有关单位，县经济开发区管委会：

为进一步优化营商环境，更好解决企业发展需求，助力经济高质量发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《不动产登记暂行条例》、《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）、《山东省自然资源厅、山东省财政厅、山东省住房和城乡建设厅、山东省人民政府国有资产监督管理委员会、山东省市场监督管理局、国家税务总局山东省税务局、中国人民银行山东省分行、国家金融监督管理总局山东监管局关于继续执行〈山东省建设用地使用权转让、出租、抵押交易实施细则（试行）〉的通知》（鲁自然资规〔2024〕2号）、《临沂市人民政府办公室关于工业标准厂房分割及分割转让的实施意见（试行）》（临政办字〔2023〕73号）、《临沂市人民政府办公室关于推进工业用地提质增效的意见》（临政办字〔2023〕75号）、《临沭县人民政府关于印发临沭县低效工业用地再开发实施方案（试行）的通知》（沭政字〔2023〕28号）等有关规定和要求，结合实际，特制定本意见。

一、适用范围

全县范围内的国有建设用地使用权（近期列入征迁计划除外）分割、合并，工业标准厂房分割及分割转让。

（一）国有建设用地使用权分割：是指取得国有建设用地使用权且办理不动产权登记的土地使用权人，将单宗建设用地分为若干宗独立的用地。分割后原宗地注销，新宗地产生。

宗地分割转让主要基于开发建设需要、司法处置、以物抵债、企业改制、融资等原因。

（二）国有建设用地使用权合并：是指取得国有建设用地使用权且办理不动产权登记的土地使用权人，将若干宗界线相邻的用地合并成同一宗地。合并后原宗地变更，新宗地产生。

宗地合并主要基于开发建设需要、房地产确权等原因。

（三）工业标准厂房分割及分割转让：是指建成的标准厂房按幢、层、跨进行产权登记；标准厂房分割后通过购置等方式进行产权转移。

二、工作原则

（一）需求导向。以政府鼓励的产业项目、城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施项目建设等需求为前提。

（二）依法依规。在符合国土空间规划、出让合同或划拨决定书的约定的基础上，优化规划条件变更流程，完善出让合同签订及后续管理，规范实施登记。

（三）节约集约。通过国有建设用地整合利用、分割盘活，提高土地节约集约利用水平及利用效益。

（四）底线思维。建立健全完善监督管理机制，加强前端审查与后续监管的有效衔接，严肃查处改变用途、违规销售、以工业用地从事住宅和商业开发等违法违规行为。

三、总体要求

（一）国有建设用地使用权分割与合并、工业标准厂房分割及分割转让应当同时符合以下条件：

1.符合自然资源和规划、现行建筑、安全、消防、环境保护等法律法规以及技术标准要求。

2.划拨决定书、出让合同或者其他投资开发建设协议无限制性约定。

3.不涉及司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地使用权。

4.应保持建筑物、构筑物结构完整，保障宗地内公共配套设施属于全体业主共用。

5.不涉及法律法规、政策规定的不予分割、合并的其他情形。

（二）国有建设用地使用权分割应当符合以下条件：

1.分割后的宗地应具备独立的分宗条件，涉及公建配套设施和使用的，转让双方应在转让合同中明确公建配套设施有关权利和义务。

2.工业用地已竣工投产，其配套建设的行政办公及生活服务等附属设施占用的建设用地不得与整宗地分割转让。

3.拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的，应取得相关权利人同意。

4.分割后的用地应具备独立成宗条件、符合详细规划，四至界线规整。

（三）国有建设用地使用权合并应当符合以下条件：

1.所涉及的宗地应当为界线相邻的地块。

2.所涉及的宗地使用权人、土地权属性质、使用权类型和土地用途一致。

（四）工业标准厂房分割及分割转让应当符合以下条件：

1.项目占地15亩以上、建筑面积1.5万平方米以上的方可申请分割。项目建设单位自持的标准厂房面积应不低于标准厂房总面积的20%（不包括行政办公及生活服务等配套用房）。出让合同有约定的按其约定。

2.分割后的标准厂房最小基本单元应为有固定界限、可以独立使用的建筑空间，面积不小于500平方米。

四、具体指标

（一）国有建设用地使用权分割：

1.工业用地权证登记面积30亩（含本数）以下的，最多分割为两宗；权证登记面积30亩以上、100亩（含本数）以下的，最多分割为3宗；权证登记面积100亩以上的，分割后每宗用地面积不得小于25亩。以幢为最小分割单位。

2.工业项目配套建设的行政办公及生活服务等附属设施占用的建设用地不得单独分割转让。

3.国有建设用地分割后按照原土地登记用途办理不动产登记的，除住宅、商业用地的容积率应根据分割前用地出让合同的约定确定外，分割后各宗用地的规划指标按详细规划确定。

4.国有建设用地分割后按照原土地登记用途办理不动产登记的，其剩余使用年限与原登记剩余使用年限一致。

（二）国有建设用地使用权合并：

1.住宅及商业用地合并后的容积率按合并前各宗用地出让合同（或划拨批准）的约定确定。即合并后用地容积率=各宗用地计容建筑面积总和÷各宗用地面积总和。工业、仓储及公益公建用地合并后的容积率按详细规划确定，其中工业用地的容积率须结合项目行业容积率准入标准要求确定容积率下限。

2.合并后建设用地的绿地率、建筑密度、建筑高度等规划指标按详细规划确定。

3.合并前规定需配建公共服务设施的，合并后不得减少配建数量或降低配建标准。

4.商业住宅与住宅用地合并后，须配置的商业建筑面积为合并前允许配置的商业建筑面积最大值。

5.合并后建设用地使用权的剩余使用年限为原登记的剩余使用年限。合并前多宗土地的剩余使用年限不一致的，合并后用地的剩余使用年限可按合并前多宗土地中的最短或最长年限进行约定。约定为最长年限的，土地使用权人应补缴土地出让金。

（三）工业标准厂房分割及分割转让：

1.分割转让后的标准厂房宗地使用权共有。项目内的道路、绿地、消防、污染治理设施等公共区域和共用设施（市政公共设施除外），以及物业用房、水泵房、消防控制室等配套用房属项目全体业主共有共用，不得进行产权分割。行政办公、职工宿舍、食堂、车库等配套用房属项目建设单位所有，可由项目建设单位和入驻企业按协议约定使用，不得分割、抵押和出售。

2.标准厂房分割转让后，不得再次分割。

3.项目建设单位确需转让自持标准厂房的，按有关规定报批，转让时行政办公、职工宿舍、食堂、车库等配套用房须一并转让。

五、工作流程

（一）申请。国有建设用地使用权人（当事人）向属地镇（街道、开发区）提出申请，并提交国有建设用地使用权分割、合并方案。方案包含项目产业功能布局、工程质量、消防、安全、环保等要求，以及表明分割、合并关系的图纸等。

（二）报审。属地镇（街道、开发区）初步审核后，报县资源规划局审查。

（三）初审。县自然资源和规划局按照自然资源和规划方面的政策要求进行基本性审查。

（四）联审。对符合基本要求的，县自然资源和规划局将项目分割、合并方案、具体规划条件、现状图、勘测定界图等函告县住房和城乡建设局等相关单位，并组织联合审查。

（五）登记。联合审查通过后，由县自然资源和规划局依申请办理不动产登记权证。

六、明确职责

（一）镇街、经济开发区：负责对分割、合并方案进行税费、规划、产业、环保、安全、消防等方面的初步审查，出具审查意见；负责对辖区建设用地的开发建设进行跟踪管理。

（二）县自然资源和规划局：负责分割、合并方案的规划设计等基本性审查；负责核查是否属于闲置用地；负责在建项目完成开发投资总额比例的认定等，并出具相关意见。负责不动产权证登记工作。

（三）县住房和城乡建设局：负责对地上有建筑物、构筑物的分割、合并方案对象的原质量安全、消防审批情况进行核实，对分割、合并方案的消防条件等出具相关意见。

（四）县工业和信息化局：负责认定是否列入县低效工业用地再开发目录，并出具相关意见。

（五）县发展和改革局：负责审查产业类型、产业准入等内容，并出具相关意见。

（六）县综合行政执法局：负责对用地分割、合并范围内认定的违法建设处罚到位，并出具相关意见。

（七）临沂市生态环境局临沭县分局：负责确认分割、合并前是否需要开展土壤污染状况调查及后续工作，并出具相关意见。

七、本意见自2024年11月1日起实施，有效期3年。国家法律、法规、规章另有规定的，从其规定。

八、本意见由县自然资源和规划局负责解释。

临沭县自然资源和规划局 临沭县住房和城乡建设局

临沭县工业和信息化局 临沭县发展和改革局

临沭县综合行政执法局 临沂市生态环境局临沭县分局

2024年10月10日