临沭县住宅小区物业服务质量

评价办法（试行）

第一条 为建立住宅小区物业服务质量考核评价机制，规范物业服务行为，提高物业服务水平，结合我县实际，根据《山东省物业管理条例》和《关于进一步加强物业管理意见的通知》（沭政发〔2021〕4号）有关规定，制定本办法。

第二条 本办法适用于临沭县行政区域内的住宅小区。

第三条 评价应遵循“党建引领、行业监管、属地管理、依法依约、公开透明、注重实效、群众主体”的原则，采取现场查看、核对资料、多方参与、综合评定的形式组织开展。

第四条县物业主管部门负责指导全县住宅小区物业服务质量评价工作。街道办事处（镇政府）具体指导辖区内物业服务质量评价及公开公示工作，牵头组织社区“两委”做好辖区内住宅小区物业服务质量评价工作，也可根据实际情况委托第三方机构组织开展。

第五条 评价主要依据物业服务合同约定内容、物业服务企业公开承诺、日常管理情况、投诉处理情况等内容，逐步依托智慧物业管理平台开展评价。

第六条 原则上住宅小区按季度开展综合评价。街道办事处（镇政府）在每季度最后一个月月底前将评价结果汇总后，报县物业主管部门，并在小区内公示评价情况和问题清单。有下列情形之一的住宅小区即时开展综合评价：（一）业主关于物业服务问题投诉较多，且物业服务企业处理不及时的；（二）20%以上业主联名向街道办事处（镇政府）提出申请进行综合评价的；（三）物业主管部门认为需要开展综合评价的。

第七条 综合评价工作开展前，街道办事处（镇政府）成立评价小组，评价分为业主评价、现场评价、街道社区评价三个评价主体同步进行。

评价小组参照《评价小区服务质量评分表》（见附件2）对物业小区服务质量进行评价。小组由5—7人组成，成员一般应由街道办事处（镇政府）、社区“两委”、小区党支部、楼栋“红星岗”、业主委员会和物业管理专业人员等人员组成，可邀请人大代表、政协委员参与。物业管理专业人员不少于2人，从县物业协会或专家库中随机抽取。

社区“两委”结合日常物业管理工作对各住宅小区进行评价，填写《街道、社区党组织评价表》（见附件3）。

业主评价由社区“两委”组织，通过相关渠道向小区代表性业主如业主委员会成员、楼栋“红星岗”（楼栋长）人员发放《物业服务小区业主评价表》（见附件4），并及时回收进行统计。每年第四季度的评价中，50%以上小区业主以“满意度”评价的方式参与小区物业服务质量综合评价，作为全年综合评价减分项。其中：综合评价在80分以上的小区不减分，综合评价在60—80分（不含80分）的小区减3分，综合评价在60分以下（不含60分）的小区减5分），提倡运用互联网新技术开展业主评价。

第八条 县物业主管部门根据日常管理情况，汇总物业服务质量综合评价得分，总分100分（物业服务现场评分、镇街社区、业主分值各占30%、30%、40%）。

第九条 街道办事处（镇政府）、社区“两委”应监督物业服务企业对存在的服务问题限期进行整改。

（一）综合评价在80分以上（含80分）的小区，由物业服务企业对所列问题自行整改，整改工作完成后报街道办事处（镇政府）和社区“两委”，并在小区内进行公示。

综合评价在80分以上（含80分）的物业企业，有参加县级及县级以上优秀物业企业的评选资格；综合评价在80分以上（含80分）以上（且本年度所有季度考核得分均在合格以上）的住宅小区，有取得县级及县级以上物业管理规范化小区的评选资格。

（二）综合评价在60—80分（不含80分）的小区，由社区“两委”、业主委员会监督物业服务企业完成整改工作，并在一定期限内对整改情况进行复查。对拒不整改或整改后未达到整改要求的，上报县物业主管部门按规定进行信用扣分，并将该项目列为重点监督检查对象。

（三）综合评价在60分以下（不含60分）的小区，由街道办事处（镇政府）报县物业主管部门按规定对物业服务企业进行信用扣分，并约谈物业企业负责人，责令限期进行整改。对拒不整改或整改后未达到要求的，由社区组织召开业主大会表决重新选聘物业服务企业。

依据《全县住宅小区物业服务企业实施分类分级管理的方案》，综合评价在60分以下（不含60分）的项目原则上只能聘一星级物业服务标准（物业公司与业主委员会签订物业服务合同的参照执行）。物业服务项目综合评价成绩一年内两次排名后两位的，不得申请下一年度物业服务费标准的上调。

第十条 县物业主管部门根据住宅小区物业服务综合评价结果（一个企业多个服务项目的取平均值），对物业服务企业进行排名，按照不低于10%的比例确定季度“红黑榜”，综合评价分值60分以下的物业服务企业均列为“黑榜”。同时，对各物业服务项目进行排名，并对排名后10名的物业服务项目进行通报。

第十一条 物业服务企业要及时填报信用档案信息，县物业主管部门要加强对物业服务质量差和失信物业服务企业的监督认定，将严重失信、信用评价分值60分以下的列为“黑榜”物业服务企业。“红黑榜”物业服务企业名单在全县范围内向社会公开发布。

第十二条 物业服务企业“红黑榜”自发布之日起至下次评价结果公布前有效。对于“红榜”物业服务企业，给予通报表扬，并予以信用加分；对于“黑榜”物业服务企业，责令限期整改，拒不整改或整改不到位的，县物业主管部门将结果列入与项目经理（负责人）挂钩的不良信用信息，录入省物业信用系统予以警示、通报，并按规定予以信用评价扣分；对于“黑榜”物业企业，在有效期内禁止参加物业服务项目招投标。物业服务项目综合评价成绩连续两次排名后两位的，由业主委员会（无业主委员会由社区居委会代行职责）依法解聘服务该项目的物业企业。

第十三条 被评价的物业服务企业对评价结果有异议的，可以向县物业主管部门提出异议申请。县物业主管部门自收到异议申请之日起10日内，对评价方法、评价结果等进行复核。评价结果存在不规范、不合理的，应当予以改正。

第十四条 评价人员和被评价对象必须实事求是，不得弄虚作假，不准借评价之机谋取私利，不准干扰或妨碍评价工作。对在评价中违反有关规定的，视其情节轻重和造成的后果，由相应主管部门给予严肃处理。

第十五条 本办法自2023年3月8日起试行。

附件：1.物业服务质量评分汇总表

2.评价小区服务质量评分表

3.物业服务项目社区评价表

4.物业服务项目业主评价表

附件1

物业服务质量评分汇总表

评价单位及人员(盖章、签名):年 月 日

附件2

评价小组服务质量评分表

评价单位及人员(盖章、签名):年 月 日

附件3

物业服务项目社区评价表

街道：社 区：

小区名称： 物业服务企业名称：

评价人员签名：

年 月 日

附件4

物业服务项目业主评价表

街道： 社区：

小区名称： 物业服务企业名称：

业主签名：

年 月 日

备注：参与评价的业主人数应当占小区业主总人数的50%以上。