为深入推进党建引领社区基层治理，切实解决全县物业兜底管理问题，根据《关于加强和改进住宅物业管理推动物业服务行业转型升级的通知》（省十二部门联合发文）、《临沂市住房和城乡建设局关于加强物业管理日常管理工作的通知》（临建发〔2021〕19号文）和《临沭县人民政府关于进一步加强物业管理工作的意见的通知》（沭政发〔2021〕4号文）等文件的精神，特制定如下方案。
一、目标任务
持续加强物业领域专项治理，重点聚焦解决“三无”小区和无物业公司管理小区的物业专业化覆盖问题，不断提高物业管理程度和服务水平，逐步提升小区业主的居住品质。对于“三无”小区和无物业公司管理小区，先实现物业企业进驻，后通过小区基础配套、设施的改造完善，逐步实现小区物业管理服务的规范化和市场化。对于村居自治的小区和业主自治的小区，及时选聘物业企业，根据小区基础配套、设施的完善程度等情况，逐步实现小区物业管理服务的规范化和市场化。小区先期组建红色业主委员会，在街道的领导和住建部门的指导下，规范运作。按照“一区一策”和不激化矛盾的原则，根据小区物业服务的类别和程度及业主意愿，业主委员会把握确定物业收费水平并将物业企业选聘到位。小区物业服务的兜底内容为卫生保洁、秩序维护和水电费的收缴等，按照“一区一策”的原则，内容可以增加或减少。2022年6月底前，“三无”小区和无物业企业服务的小区（不含村居自治小区），全部实现物业企业的选聘入驻。物业管理村居自治的小区，结合党建引领社区治理和物业管理工作的推进，条件成熟的，2022年9月底前完成物业企业的选聘入驻，条件暂不具备的，2022年底前完成物业企业的选聘入驻。小区入驻物业企业后，2025年上半年全部完成物业管理的市场化过渡。
二、管理模式
小区业主委员会成立后，在街道和社区的协调指导下，从以下物业管理模式中选聘物业企业。业主委员会未能组建的小区，其组建责任主体单位是街道的，由社区环境和物业管理委员会或社区居委会签约选聘物业企业，业主委员会组建责任主体单位是原产权单位的小区（如机关家属院），由原产权单位选聘物业企业入驻，完成物业企业专业化过渡。小区物业企业选聘入驻后，其物业管理作为社区治理的重要内容，纳入社区管理，物业企业的再次选聘和业主委员会的组建或改选，由社区在街道和主管部门的指导下组织实施。
（一）县管国有物业企业进行公益性的兜底管理。选聘临沭县城投集团公司所属的临沭县居家物业公司或临沭县国有资产投资控股集团公司所属的临沭县国营物业管理公司。
（二）鼓励街道成立公益性的国有物业服务企业。街道党工委、街道城市社区管理服务中心、街道物业办对公益性物业企业的开办和运营，要加强指导和监督管理，鼓励引导企业积极开展业务，入驻辖区内无物业管理的小区。
（三）社区居委会探索领办物业服务企业。在社区（包括城市社区）党组织的领导下，社区居民委员会积极创办物业服务企业，经营市场业务的同时，承揽社区内“三无”小区和还建小区的物业管理服务。成立的物业企业，可吸纳部分群众认可的退休党员、热心居民加入物业服务企业，共同为小区居民搞好物业服务。
（四）大型物业公司公益帮扶。按照地域就近原则，选聘周边的管理商住小区的大物业公司，采取大手拉小手式的物业管理。
（五）成立物业企业实现专业化物业管理的过渡。对于小区原自发式的物业管理人员，有继续管理意愿的，可督促指导其坐地成立物业公司受聘运营。
（六）市场实现专业化物业覆盖。从市场上海选商谈聘用物业公司。
三、运作保障措施
（一）财政予以奖补。用财政资金奖励补助的方式，鼓励物业公司参与对三无小区和无物业公司小区管理，以弥补物业管理费用的不足。根据《临沂市老旧住宅小区综合整治改造实施方案》（临政办字〔2016〕37号）有关规定，对入驻“三无”小区和无物业公司小区的物业管理服务，通过政府补贴3年物业费方式进行长效管理，从2022年7月份起连续三个年度，每年分别对承接三无小区和无物业服务的小区的物业企业予以奖补。奖补办法，根据服务的小区建筑面积，按0.25元/㎡/月的标准予以补助，每个年度内，上下半年各发放一次。每半年，街道在住建部门的指导下，按照《临沂市住宅小区物业服务质量综合评价指导意见（试行）》（临建发〔2020〕15号）有关规定，对物业管理的小区各开展一次项目综合评价，得分85分及以上的小区，半年的奖补金额按全额给予拨付，得分小于85分的，以85分为基数，每少得1分，奖补金额少拨付1个百分点。具体奖补金额，由财政部门拨至街道，街道根据考核情况拨至物业企业，具体拨付办法，由财政部门会同街道和住建部门商定。“三无”小区和无物业企业服务的小区，按同一标准补助，实行动态调整，享受首批奖补的小区范围由住建部门会同街道确定，符合补助条件因小区建筑面积核实不清等原因未能列入补助范围的小区，相关信息核实无误后，可动态列入享受补助的小区范围，之前有物业企业服务的小区，不享受财政资金的奖补。
（二）优先进行改造。住建部门要积极对接发改部门，加强对老旧小区改造项目的立项，加大小区基础配套、设施和公共部位维修等方面的改造力度，做到应改尽改。对于不能纳入老旧小区改造内容的“三无”小区的基础配套设施，包括门卫、给排水、监控、消防、照明等，其改造费用根据小区实际需求情况由县级财政予以补助或业主自治利用公共收益解决。根据小区基础配套设施的改造完善程度，逐步提高物业服务费的收取标准，最终实现物业管理市场化。
（三）物业企业低利润和延伸经营。按照“保本微利”原则，物业服务企业根据服务合同约定的服务类别、标准和内容，逐步实现小区的专业化物业服务管理，以一星级服务的标准为基础，根据服务类别的具体范围，调整物业服务费的收取标准，物业服务合同一年一签，动态调整物业服务费的收取标准。鼓励物业企业延伸经营业务，利用从业优势积极开展房产中介业务和养老、家政服务，提升市场竞争力。
（四）盘活共有收益。鼓励物业公司、业主委员会在具备条件的小区设置停车位、广告位、便民服务亭、快递智能存储柜等设施，适当收取部分场地租赁收费或进行经营，增加共有收益，用于共有部位和设施设备的维修，弥补其物业收费不足，实现总体收支平衡。业主委员会对共有收益的开支要按规定公示，并登记入账。
（五）合并物业管理区域。为防止亏本经营，鼓励就近将多个零星住宅楼或规模较小的小区（如家属院）等重新划定为一个物业管理区域，将具有共同产权单位的几个小区划定为一个物业管理区域，实现集中管理，互补式利用门卫用房等公共配套和基础设施，物业服务区域原则上不跨社区。
（六）无人管理小区的物业管理融入到基层社会治理体系。街道要把好组建业主委员会的用人关、质量关，动员广大党员干部积极参加业主委员会的选举和被选举活动，业主委员会党员数量不得低于60%。业主委员会成立后，街道要常态化督促指导其规范运营，住建部门做好指导工作，督促业主委员会对小区事务和物业企业做到常监督常理事。建立健全社区党组织领导下的网格(小区)党组织、业主委员会、物业服务企业协同联动机制，推动物业服务管理纳入网格化治理。发挥网格（小区）党组织作用，鼓励网格（小区）党组织成员按程序参选业主委员会成员，实现交叉任职；实现网格内社区两委干部、网格工作人员、网格协管员、物业人员和社区专职工作者等有机整合。
四、工作要求
（一）提高站位，夯实责任。破解老旧住宅小区物业服务难题，关键在准确把握政府、社会、市场以及公共与个体各自不同的角色安排，要强化政府引导，汇聚民智民力，充分让社会化、市场化、专业化物业团队参与老旧住宅小区物业服务，实现老旧住宅小区物业服务难题的“最优解”。各相关街道、县直部门要提高政治站位，明确任务分工，夯实监管责任，统筹做好奖补资格认定、发放等工作，确保激励政策落到实处，提升物业企业入驻意愿、服务意愿。
（二）严格程序，用活资金。要严格执行物业服务奖补标准及申请拨付程序，按要求对相关物业企业申请、使用奖补资金的具体情况进行绩效评价，适时组织开展奖补资金专项监督检查，对弄虚作假、套取截留资金等违规行为，要严厉打击、严肃处理，确保将资金用准、用好、用活。
（三）强化监管，跟踪问效。要在工作全过程强化监管力度，定期对相关物业企业进行跟踪考核，对其机构设置、管理制度、服务规范、人员设备配备、物业服务质效进行跟踪考核。尤其是服务质效方面，要深入企业、深入小区、深入群众，听民声、察民情，了解物业服务的实绩实效，指导工作、排忧解难，推动物业企业管理服务能力提升，推动老旧住宅小区“旧貌换新颜”。
附件：老旧小区物业服务量化考核评分标准
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