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临沭县地税局:关于二手房交易和个人出租不动产有关税款征收的说明
 

尊敬的纳税人:

首先感谢您对地税部门的理解、支持和对营改增工作的积极参与、配合!

按照党中央、国务院全面深化改革的重大决策部署,自2016年5月1日起在全国范围内全面推开营业税改征增税,将现由地方税务机关负责征收管理的建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等行业的纳税人应缴纳的营业税,改为由国家税务机关负责征收管理的增值税。5月1日营改增后,哪些业务由国家税务部门办理?哪些业务由地方税务部门办理?为了方便您了解相关规定,及时办理涉税事宜,现将有关事项告知如下:

一、地方税务局负责哪些增值税的征收?

增值税的主管税务机关是国家税务局,涉及纳税人转让其取得的不动产和个人出租不动产的涉税事宜,暂由地方税务局代为征收管理,除此以外的其他业务应缴纳的增值税全部由国家税务局负责征收。取得的不动产,包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

二、地方税务局负责征收的增值税与原营业税相比有哪些变化?税收负担是否减轻了?

仅就地方税务机关代为征收的增值税与原营业税比较而言,可以用一句话来概括,即“一降二调三不变”。

一降:即降税负。这次改革成效最重要的标志,就是把结构性减税措施落到实处,把改革“红包”实实在在发到企业手中,以政府收入做“减法”换取企业效益做“加法”、市场活力做“乘法”。营改增实施时间确定后,财政部、国家税务总局相继出台了一系列相关配套政策文件,涉及的不仅仅是营业税和增值税两个税种,还包括与这两个税种相关的其他税种的政策,比如个人所得税、房产税、契税等,在此,我们向您承诺:一定要把本次改革的税收政策落到实处,使您实实在在享受到国家税制改革的红利,让您有更多的获得感、满意度。转让和出租不动产,现营业税的税率均为5%,个人出租住房的减按1.5%,营改增后,对纳税人转让其取得的不动产和出租不动产应缴纳的增值税,实行按5%的征收率征收,同时对个人出租住房的征收率减按1.5%,流转环节税收负担大体下降了0.27个百分点。下面举例说明:

案例1转让不动产:刘某出售一套购买不足2年,原值为80万元的住房,以售价为100万元转让给杨某。刘某应缴纳的税金营改增前后比较:

营改增前:营业税及附加=100×5%=5万元

营改增后:增值税=100÷(1+5%)×5%=4.76万元

杨某应缴纳的契税营改增前后:

营改增前杨某应缴纳的契税为:

100万元×契税适用税率

营改增后杨某应缴纳的契税为:

100÷(1+5%)=95.24万元×契税适用税率

以上案例转让方刘某增值税比营业税少缴2400元,税负降低了0.24个百分点;因主税减少,相应附征的税费也随着减少,个人所得税营改增后计税依据为不含增值税的价格,相应税款也有所减少。受让方杨某因计税依据由原100万元减少为95.24万元,相应的契税也有所减少。

案例2出租不动产:刘某将其一处商业房屋出租给李某使用,月租金10万元。刘某应缴纳的税金营改增前后比较:

营改增前:营业税=10×5%=0.5万元

房产税=10×12%=1.2万元

营改增后:增值税=10÷(1+5%)×5%=4762元

房产税=10÷(1+5%)×12%=1.14万元

以上案例增值税比营业税少缴238元,税负降低了0.24个百分点,同时随主税种缴纳的附加税费也相应的减少。房产税少缴600元,税负下降0.05个百分点。

二调:即发票和申报纳税的调整。

一是纳税人使用开具的发票发生了以下调整:

1、自2016年5月1日起,地税机关不再向您发放发票,试点纳税人已领取地税机关监制的发票以及印有本单位名称的发票,您可继续使用至2016年6月30日,特殊情况您可向主管国家税务机关申请,经省国税局确定,可适当延长使用期限,但最迟不超过2016年8月31日。

2、2016年5月1日后,您转让取得的不动产和个人出租不动产,需要开具增值税专用发票或普通发票的,可向地方税务机关申请代开。

二是纳税人在进行申报缴纳增值税时发生了以下调整:

1、2016年5月1日后发生的应税行为应缴纳的增值税,应按照主管国家税务机关核定的纳税期限,向主管国家税务机关办理申报纳税。

2、单位、个体工商业户转让其取得的不动产应纳的增值税,先向不动产所在地的地方税务机关预缴税款,再向机构所在地的国家税务机关申报纳税。

3、其他个人转让其取得的不动产或出租不动产应缴纳的增值税,仅向不动产所在地的地方税务机关申报纳税。

三不变:即优惠政策不变、征收流程不变、纳税地点不变。

一是税收优惠政策不变。原享受营业税优惠政策的纳税人,营改增后继续享受增值税优惠。如对于兼营的小微企业,原增值税和营改增部分仍然各自核算收入,可以各自享受3万元免税的政策。

二是征收管理流程不变。营改增后,您向地方税务机关办理税款缴纳的程序、发票开具程序、税收缴款书开具程序等不变。

三是税款缴纳地点不变。营改增后,您转让其取得的不动产应缴纳或预缴的增值税,个人(不含个体工商户)转让或出租不动产应缴纳的增值税,仍向不动产所在地的地方税务机关缴纳。

三、其他需要向您说明的事项

1、营改增后,2016年4月30日前欠缴的营业税,您仍应向主管地方税务机关尽快清缴,以降低税款滞纳金的加收。

2、2016年5月1日后税务部门对您进行税收检查时或开展纳税评估、风险应对时,或者您自行开展税收自查时,发现您在2016年4月30日前应缴未缴的营业税,您仍然应向主管地方税务机关申报缴纳。

3、2019年5月31日前,您发现属于2016年4月30日以前应缴纳而多缴纳的营业税及附征的城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加,仍可向主管地方税务机关要求退还多缴纳的税款(费)。当然,地税部门发现您多缴的税(费),将立即退还。

4、2016年4月份应纳的营业税,请您于2016年5月15日前,向主管地方税务机关申报缴纳

5、如果您是实行按季度申报缴纳营业税的纳税人(如金融业),2016年4月份应缴纳的营业税,请您于2016年5月15日前,向主管地方税务机关申报缴纳,2016年5月和6月份应缴纳的增值税,于2016年7月15日前向主管国家税务机关申报缴纳。

6、2016年5月1日后您取得的应税收入,虽开具的是地税机关监制的发票,应依照现行规定缴纳增值税,不能再计算缴纳营业税。

7、2016年4月30日前,您发生的业务已向地方税务机关申报缴纳了营业税,尚未开具发票,又没有结存地方税务机关监制发票,2016年5月1日后需要补开发票的,可于2016年12月1日前自行开具增值税普通发票或向主管国家税务机关申请代开增值税普通发票。自然人出租不动产需要补开发票的,可向地方税务机关申请代开增值税普通发票。

8、2016年5月1日后,单位、个体工商户转让不动产和自然人转让或出租不动产,享受国家免征税收优惠的,只能开具增值税普通发票,不得开具增值税专用发票。

9、其他个人采取预收款方式出租不动产,取得的与收租金收,可在预收款对应的租赁期内平均分摊,分摊后的月租金收入不超过3万元的,可享受小微企业免征增值税的优惠政策。

10、纳税人转让其取得的不动产或其他个人出租其取得的不动产,若价格明显偏低,且又无正当理由的,地方税务机关有权依照《中华人民共和国税收征管法》及有关规定核定计税价格,该价格即为不含税价格。

尊敬的纳税人,这次全面推开营改增,时间紧、任务重,为确保税制改革的顺利实施,尤其是确保2016年5月1日老百姓买卖住房能够方便、顺畅,我们正按照国家税务总局、省地税局的紧密部署,在国税部门的大力支持、配合下,紧张、有序地在地税部门各办税服务大厅安装增值税税控发票专用设备和发票、税收缴款书开具等软件系统的升级优化以及干部培训工作,如税制转换给您带来的不便,还敬请您的谅解。营改增后,对地方税务机关代为征收的增值税,我们在此向您承诺“服务标准不变、征管流程不变、执法尺度不变”。您的事,就是我们的事,我们将全力以赴做好工作,持续优化纳税服务,将不便留给我们税务人,将方便带给您。

最后,再次感谢您的理解、支持和配合,并致以崇高的敬意!

                                    山东省地方税务局营改增领导小组办公室

                                            二〇一六年四月二十六日

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